近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、體育總局、國(guó)家能源局印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城〔2023〕26號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），部署各地扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃實(shí)施，靠前謀劃2024年改造計(jì)劃。
《通知》中明確改造對(duì)象范圍：大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
建國(guó)七十余年，居所作為“家”的具象化表達(dá)，早已發(fā)生了翻天覆地的變化。那么上世紀(jì)的老舊小區(qū)是什么樣子呢？
建國(guó)以來(lái)的住宅演變
20世紀(jì)50年代 草房
戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的瘡痍遠(yuǎn)未恢復(fù)。草房是當(dāng)時(shí)大部分農(nóng)民居住環(huán)境的真實(shí)概括。
20世紀(jì)60年代 土坯房
以面積很小的土坯房為主，相鄰兩家共用一個(gè)廚房。
20世紀(jì)70年代 筒子樓
一條長(zhǎng)走廊串連著許多個(gè)單間。因?yàn)殚L(zhǎng)長(zhǎng)的走廊兩端通風(fēng)，狀如筒子，故名“筒子樓”。
20世紀(jì)80年代 單元樓
單元樓中住戶(hù)除了出入自己的單元之外，無(wú)需和別人共用空間。
20世紀(jì)90年代 商品房
人口增多，早期商品房和一代高層住宅開(kāi)始興起。從外觀看，和現(xiàn)在的高層住宅相差不大。
21世紀(jì)至今 新式高層 /多層住宅、別墅等
人們對(duì)居所的采光、環(huán)境、樓層和梯戶(hù)比等指標(biāo)有了更高的要求。
時(shí)至今日，草房、土坯房大多存在于村落，筒子樓作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，已經(jīng)淡出歷史舞臺(tái)。所以現(xiàn)階段城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的對(duì)象，主要是指成規(guī)模組建的單元樓與早期商品房。這些建筑在多年使用后，逐步顯露出諸多問(wèn)題。
老舊小區(qū)存在問(wèn)題
一、建筑及環(huán)境改造
1、老舊小區(qū)建筑性能退化：出現(xiàn)外立面破舊、墻體涂料腐蝕脫落、門(mén)窗部件老化、樓梯間雜亂破損等問(wèn)題，加之部分墻體開(kāi)裂，存在一定的安全隱患；
2、基礎(chǔ)設(shè)施落后：停車(chē)位數(shù)量不足、未配置充電設(shè)施；市政管網(wǎng)出現(xiàn)老化現(xiàn)象等；道路可能存在坑洼、破損等現(xiàn)象，居民出行安全不能保障；
3、公共設(shè)施匱乏：環(huán)衛(wèi)設(shè)施較少，公共活動(dòng)場(chǎng)地缺失，利用率偏低，無(wú)法滿(mǎn)足居民健身活動(dòng)需求；
4、綠化環(huán)境混亂：小區(qū)內(nèi)部公共綠化面積小，綠化布局雜亂、植物類(lèi)型單一，在管理和后期維護(hù)方面存在較大缺陷；
5、人文特色缺失：街區(qū)缺少活力，城市發(fā)展過(guò)程中，忽略了人文特色保護(hù)與傳承。
二、規(guī)范及審批流程
1、新老規(guī)范差異：建筑原設(shè)計(jì)規(guī)范與現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范存在較大的差異，更新改造過(guò)程中規(guī)范如何執(zhí)行仍有探討空間；
2、審批困境：改造過(guò)程中，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，一些具體情況沒(méi)有明確的政策依據(jù)，造成了一定的審批困境。
三、各方利益分配
1、產(chǎn)權(quán)界定困難：很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，公私混合，大大增加了改造前期工作的難度；
2、政府財(cái)政壓力大：大量老舊小區(qū)改造，使政府財(cái)政壓力巨大，迫切需要引入社會(huì)資本、居民付費(fèi)等新的資金籌措方式，形成良性、自主、可持續(xù)的更新模式；
3、社會(huì)資本謹(jǐn)慎參與：老舊小區(qū)改造成本高，盈利空間小，回報(bào)周期長(zhǎng)，許多社會(huì)資本持謹(jǐn)慎態(tài)度；
4、居民對(duì)更新改造的保留：因長(zhǎng)期生活環(huán)境不善，日常問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)有效解決，導(dǎo)致部分居民負(fù)面情緒積壓，對(duì)更新改造表示不信任或是抗拒。
老舊小區(qū)更新怎么做？
面對(duì)紛繁復(fù)雜的問(wèn)題，老舊小區(qū)亟需進(jìn)行“有機(jī)更新”。政府、住戶(hù)、經(jīng)營(yíng)者、管理者要各司其職，實(shí)現(xiàn)宏觀到微觀多層次的更新發(fā)展，使小區(qū)持續(xù)迸發(fā)活力。
從老舊小區(qū)的改造內(nèi)容來(lái)看，建筑單體需要依據(jù)資金情況，選擇全方位綜合更新或單項(xiàng)改造；公共區(qū)域需要在安全、綠色的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)居民共同營(yíng)造活力場(chǎng)所；基礎(chǔ)設(shè)施需要結(jié)合市政規(guī)劃，提升生態(tài)效益；街區(qū)環(huán)境需要結(jié)合人文元素，提升生活質(zhì)量……
然而，以上各方面的更新改造，改造主體的空間與使用功能一旦發(fā)生變化，就涉及到既有結(jié)構(gòu)的安全性問(wèn)題。經(jīng)檢測(cè)鑒定后不滿(mǎn)足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的，都需要對(duì)改造主體進(jìn)行加固設(shè)計(jì)。涉及到小區(qū)翻新、外觀修補(bǔ)等整治內(nèi)容的，更是需要對(duì)小區(qū)外立面進(jìn)行更新設(shè)計(jì)。
卡本獨(dú)特優(yōu)勢(shì)
老舊小區(qū)的更新改造項(xiàng)目實(shí)施程序（見(jiàn)下圖），和新建的居住建筑相比，除了資料收集、數(shù)據(jù)測(cè)量、參與主體更具復(fù)雜性外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的檢測(cè)鑒定和結(jié)構(gòu)加固。另外，老舊小區(qū)中普遍存在的外立面修復(fù)或翻新需求，這些更彰顯了卡本“加固+涂料”業(yè)務(wù)組合線(xiàn)的優(yōu)越性！
卡本提供既有建筑新生命周期的全面加固改造與建筑涂裝系統(tǒng)化解決方案，從改造前方案咨詢(xún)、項(xiàng)目踏勘、結(jié)構(gòu)檢測(cè)到“加固+涂料”的研發(fā)生產(chǎn)供應(yīng)，一站式解決內(nèi)部加固和外部裝飾問(wèn)題。通過(guò)加固與涂裝材料整合，減少工程洽商、采購(gòu)、報(bào)驗(yàn)成本，有效縮短工期，實(shí)現(xiàn)了“1+1＞2”的效果。
老舊小區(qū)，承載著人們的回憶和情感；學(xué)校教育，寄托著對(duì)下一代的期許和盼望；醫(yī)院建筑，守護(hù)著每個(gè)人的生命和健康。在城市更新進(jìn)程中，這些更新活動(dòng)與民生問(wèn)題息息相關(guān)。時(shí)代更迭，卡本作為結(jié)構(gòu)安全技術(shù)與加固涂裝材料系統(tǒng)解決方案供應(yīng)商，將不斷完善既有建筑改造策略，發(fā)揮在既有結(jié)構(gòu)技術(shù)和新型材料領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢(shì)，為城市的有機(jī)更新，貢獻(xiàn)自己的一份力量！
